Sous-location non autorisée : comment faire résilier le bail et expulser le sous‑locataire
Sommaire de l'article
- IRésumé de l'article
- IICe que dit le droit, traduit en actions
- IIIÉtape 1: constituez un dossier de preuve, pièces à l’appui
- IVÉtape 2: mettez en demeure en bonne et due forme (LRAR ou LRE)
- VÉtape 3: négocier ou saisir le juge, avec un calendrier réaliste
- VIAprès le jugement: expulsion et effets financiers
Si votre locataire principal sous-loue sans votre accord écrit, vous pouvez agir vite et proprement: documentez les faits, mettez en demeure par écrit, puis demandez la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion. La règle est simple: en principe, la sous-location est interdite sans autorisation écrite du bailleur (article 8 de la loi du 6 juillet 1989), et le silence ne vaut pas consentement.
Résumé de l'article
- Base légale: sans accord écrit, la sous-location est fautive (article 8, loi du 6 juillet 1989).
- Méthode: preuves d’abord, puis mise en demeure en LRAR ou LRE (équivalente: article L100 du CPCE).
- Issue: en cas d’échec amiable, demandez la résiliation judiciaire et l’expulsion via le juge du contentieux et de la protection.
- À la clé: expulsion, indemnité d’occupation, possible restitution de sous-loyers perçus et dommages-intérêts selon les cas.
Ce que dit le droit, traduit en actions
Sous-location: le locataire met tout ou partie de votre logement à disposition d’un sous-locataire contre paiement. En principe, il ne peut le faire qu’avec votre accord écrit. Autre règle souvent oubliée: le sous-loyer, au mètre carré, ne doit pas dépasser celui payé par le locataire principal, et le locataire doit transmettre au sous-locataire votre autorisation écrite et une copie du bail.
Vous hésitez parce que vous n’avez jamais répondu à une demande orale, ou parce que « tout le monde était au courant » ? Prudence, donc: l’absence de réaction ne vaut pas accord. J’ai vu des bailleurs se retrouver démunis le jour où l’annonce en ligne disparaît: sans traces datées, la discussion bascule en parole contre parole.
Étape 1: constituez un dossier de preuve, pièces à l’appui
Votre objectif est double: prouver la sous-location et sécuriser la valeur probante des éléments. Conservez tout en version brute, datée, et évitez les compilations approximatives.
- Matériel: photos de la boîte aux lettres (autres noms), photos ou vidéos d’occupation, copie du bail, reçus de loyers, état des lieux, absence d’autorisation écrite.
- Témoignages: attestations de voisins ou du gardien avec date, identité et faits précis.
- Numérique: captures d’annonce (URL visible), messages (SMS, e-mail), preuves de paiements, horodatage. Un constat de commissaire de justice peut figer une annonce ou une situation d’occupation.
Étape 2: mettez en demeure en bonne et due forme (LRAR ou LRE)
Dans un premier temps, envoyez une mise en demeure au locataire principal. La LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception) et la LRE (lettre recommandée électronique) sont des outils de traçabilité. La LRE est reconnue comme équivalente à la LRAR (article L100 du CPCE): vous disposerez ainsi d’une preuve d’envoi et de dépôt, en cas de litige.
Que doit contenir votre courrier ? Identité des parties, référence du bail, description factuelle de la sous-location, rappel de l’article 8, demande claire de cessation et de restitution des lieux, délai imparti (souvent 1 à 3 mois selon la situation), liste des pièces jointes, et annonce d’une saisine du juge sans régularisation.
« Un dossier solide, c’est un dossier daté, traçable, et lisible: votre courrier renvoie à des pièces numérotées, pas à des impressions. »
Étape 3: négocier ou saisir le juge, avec un calendrier réaliste
Premier cas de figure: la sous-location est ponctuelle, vos preuves sont limitées, et le locataire coopère. Vous pouvez formaliser une sortie amiable (remise des clés, état des lieux, calendrier). Autre hypothèse: sous-locations répétées, gains substantiels, refus catégorique, ou risque de destruction des preuves. Dans ce cas, privilégiez la voie judiciaire.
| Phase | Action | Délais indicatifs |
|---|---|---|
| Dossier | Réunir preuves, organiser les pièces | 0 à 2 semaines |
| Écrit | Mise en demeure LRAR ou LRE | immédiat |
| Constat | Constat de commissaire de justice si nécessaire | 1 à 2 semaines |
| Amiable | Négociation, protocole de sortie | 2 à 6 semaines |
| Contentieux | Saisine du juge du contentieux et de la protection | 1 à 6 mois selon charge |
| Expulsion | Après jugement: signification, départ, exécution | plusieurs mois à plus d’un an |
Après le jugement: expulsion et effets financiers
Si le juge prononce la résiliation judiciaire, l’expulsion se met en œuvre via un commissaire de justice: signification, délais de départ, puis, si nécessaire, demande de concours de la force publique. La trêve hivernale peut suspendre l’expulsion, ce qui allonge les délais. Côté financier, le dossier peut intégrer une indemnité d’occupation et, selon les décisions, la restitution de sous-loyers perçus et des dommages-intérêts.
- À vérifier avant d’agir: clause du bail, existence ou non d’un accord écrit, répétition des faits, niveau de preuve.
- À faire immédiatement: captures datées, demandes écrites, classement des pièces, envoi LRAR ou LRE.
- À envisager en dernier recours: assignation en résiliation judiciaire et procédure d’expulsion.
